冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的趋势下，全国冷库需求也不断增长。冷库缺口显现，投资价值骤升。

一、物流地产进入黄金增长期

      二、高标仓和冷库成为投资焦点

物流地产最具潜力投资方向的是高标仓和冷库。

高标仓能够满足安全仓储、最大化空间利用及高效运行等现代物流的操作要求。相对于普通仓库，高标仓具有附带坡道、单层高、承载力强、立柱间距宽、消防等级高等优势， 能够大幅提升单位面积的存储货量、缩短分拣货物时间，从而降低单票仓储成本，提升运营效率。 冷库作为冷链物流运营的重要基础设施之一，在冷链需求不断增长的趋势下，全国冷库需求也不断增长。冷库缺口显现，投资价值骤升。 从市场层面而言，疫情后生鲜电商、中央厨房、生物医药行业的爆发推动冷链物流需求加速增长。 从消费层面而言，与发达经济体相比，中国的冷库容量仍显不足。 从政策层面而言，2021年底国务院出台了《“十四五”冷链物流发展规划》，提出到2025年基本建成以国家骨干冷链物流基地为核心、产销冷链集配中心和两端冷链物流设施为支撑的三级冷链物流节点设施网络。 而且从长期看，速冻产品消费或同样可催生千亿冷链需求。假设冷运物流费用单吨 2000 元左右，则当前速冻食品冷运规模约 200 亿，占冷运市场的 10%左右。测算：假设我国人均从不到 10 千克提升至日本当前的 20 千克，则市场规模 将提升至 560 亿，若长期可提升至人均消费 50 千克，则可催生千亿级别以上的冷链市场需求。 在政策引导和市场需求的共同推动下，冷库增量需求潜力庞大，这也就导致带有冷库的物流资产将迎来显著的价值提升。 因此总体来看，物流地产最具投资潜力的版块，一是，一线都市圈的高标仓，二是冷库资产，二者都将是行业在细分物业类型中的潜在价值增长点。

三、原因促使物流地产供不应求

根据相关数据显示，2021年全国高标库（即高标准仓库）总体供应量比前一年增加近18%，这说明投资者仍然看好中长期中国的高端物流地产市场，并着力布局。大量开发商正在扩展开发渠道，通过提高运营能力及设施设备的更新迭代，以满足新经济形态下租户日益增长的需求。此外，城市化及电商发展的推动促使城区物流需求大增，冷链物流也将继续受到追捧，吸引越来越多的投资者加入到该赛道。

    对于近年来各路资本持续看好物流地产的主要原因，有相关研究人士分析认为主要有三大原因，其中包括：电子商务蓬勃发展，使国内市场对物流地产的需求不断增长；优质物流资产的回报率也较为可观；房地产信托投资基金(REITs)以及私募基金都为企业在后期退出物流地产提供了可能性。在住宅市场面临不确定性，商业办公地产又因疫情遇到市场转折的背景下，物流产品特别是其中的高标库产品已经成为了市场投资的重中之重。而另一方面，随着生鲜冷链和社区团购市场迎来爆发，物流仓库成为房企投资焦点也是完全合乎市场逻辑的。

四、物流地产投资重点问题

投资者应持续关注一线城市及周边，以及主要内陆物流枢纽（如，成渝和武汉）的投资机会。 其次，在项目开发中有意保持物业的通用性和灵活性，将有利于兼容未来租户对冷库及其他定制化的需求。同时，有必要增加在仓库管理系统、智慧供应链系统、仓库自动化设备等方面的投资。 在碳中和的大环境下，有意识的增加物业绿色节能方面的资本开支和运营优化，将有利于应对政府和租户日益提升的可持续性要求。 多元物流需求正在激活行业巨大发展潜力。从代表性物流地产企业易商 ESR 披露的数据看：主要租户为电子商务及第三方物流公司，占比达 64%；其他租户包括零售业、制造业、冷链行业，占比分别为 12%、10%、5%。